Belajar Bisnis Properti

Mendengar istilah bisnis properti kemungkinan yang terbayang adalah bisnis dengan modal besar, beresiko tinggi, dan hal-hal menakutkan lainnya. Meskipun diakui menjanjikan keuntungan besar, tapi tidak setiap orang berani menerjuninya. Apakah memang demikian sulit ? Simak uraian berikut.

Sebenarnya bisnis properti bisa dimulai dari hal-hal yang kecil. Menjadi broker misalnya. Keuntungannya memang tidak seberapa, tapi lebih mungkin dilakukan. Atau bisa juga dengan membuat usaha kos kecil-kecilan dengan memanfaatkan rumah/kamar tidak terpakai. Itu semua juga sudah disebut bisnis properti.

Nah, yang akan saya tuliskan ini sedikit lebih menantang, yaitu menjadi developer / pengembang perumahan dalam skala kecil. Empat, lima, enam rumah rasanya sudah cukup bagus untuk memulai. Bahkan satu rumah pun bisa menjadi sarana belajar yang bagus untuk kelak menjadi developer kelas wahid.

Ya, cukup satu rumah! Tidak berat bukan ? Namun untuk mewujudkan impian besar anda, tentu saja jangan hanya berhenti pada angka satu rumah. Anda bisa terus kembangkan. Untuk itu yang diperlukan adalah fokus dan kontinuitas.

Jika anda tidak ingin berhubungan dengan birokrasi perijinan yang rumit, anda bisa membidik perumahan kecil. Memang batasan di tiap daerah kemungkinan berbeda-beda. Namun basanya di atas 4 kapling, anda sudah wajib menempuh perijinan mulai dari fatwa lahan sampai dengan ijin lokasi. Sedangkan maksimal 4 kapling, anda cukup mengajukan Ijin Mendirikan Bangunan atau IMB. Ini akan menekan jumlah modal yang musti anda keluarkan.

Bagaimana dengan modal ? Modal tidak harus besar. Terlebih bila anda sudah memiliki tanah kapling yang siap bangun. Entah itu milik orang tua anda, sahabat anda atau orang lain yang mau bekerjasama dengan anda. Sekarang anggap saja anda sudah “memiliki” kapling siap bangun.

Untuk membangun rumahnya dengan uang siapa? Ada caranya, yaitu dari uang muka. Apabila tanah sudah dikuasai, anda tinggal pasarkan berikut desain rumahnya. Tetapkan saja uang muka penjualan sebesar 30% dari harga jual. Itu sudah mencukupi modal anda untuk membangun rumah.

Perhitungannya bagaimana? Begini, misal anggaran pembangunan rumah adalah 2 juta/m2. Misal anda menjual tipe 45 m2, maka total biaya bangunan adalah 90 juta. Harga jual tipe 45 misalnya 250 juta. Artinya 30% dari 250 juta adalah 75 juta. Ini adalah uang muka yang anda terima dari calon pembeli.

Uang 75 juta tersebut sudah 83,33% dari 90 juta sebagai biaya membangun rumah.

Apakah pembuatan rumah akan dibayar cash ? Jelas tidak. Manfaatkan tenaga kontraktor sehingga kita bisa membayar kontraktor dengan progress. Kekurangan pembayaran bisa kita cadangkan dari pencairan KPR yang nilainya 70% dari harga rumah, yaitu sebesar 175 juta.

Akan lebih baik lagi jika kontraktor bersedia dibayar turn key, yaitu sampai dengan serah terima kunci, sang kontraktor baru menerima pembayaran. Itu berarti 75 juta uang muka di atas bisa anda miliki. Kontraktor dibayar dengan pencairan dari KPR. Betul-betul modal dengkul bukan ?

Bagaimana dengan desain rumahnya? Kalau mau gampang, Anda bisa cari di internet atau mengkoleksi brosur perumahan yang memang laku keras, anda tinggal pilih dan tentukan yang sesuai dengan tanah anda. Jika anda memiliki kepiawaian menggunakan program desain, anda bisa kerjakan sendiri. Atau anda tinggal bayar konsultan. 

Trus, berapa keuntungannya ?

Ingat, kita adalah developer kecil-kecilan. Perhitungannya pun sederhana sekali. Misal tanah seluas 100 m2 dihargai 300ribu/m2. Sehingga harga tanah adalah 30 juta. Bangunan tipe 45 seperti hitungan di atas adalah 90 juta. Artinya modal anda adalah 120 juta. Lakukan survey harga rumah yang setipe dengan rumah anda. Misal harga tipe 45 di sekitar lokasi anda adalah sebesar 300 juta. Logikanya sederhana aja, jika anda menjual rumah anda dengan harga 250 juta laku tidak? Keuntungan kotor anda adalah 130 juta bukan?

Jika anda memodali seluruhnya yakni sebesar 120 juta artinya anda mempunyai keuntungan kotor 108,33%. Padahal konsumen memodali anda 75 juta (ingat uang muka), artinya anda hanya memodali 45 juta yang artinya anda mempunyai keuntungan kotor 288% dari modal anda. Padahal tanah yang anda kuasai adalah tanah kerjasama dengan sahabat anda seharga 30juta (ingat harga tanah), berarti modal anda cukup 15 juta. Itu artinya keuntungan kotor anda 866,67%. Nabung dimana dengan 15 juta bisa menghasilkan 866,67%? Fantastis kan?

Saya tahu, memang tetap dibutuhkan modal, tapi tidak harus besar. Asalkan anda mainkan dengan cantik stake holder berikut : Pemilik tanah – Pemasaran – Kontraktor — Perbankan

Siapa berminat ?

Sumber bahan tulisan : aryodiponegoro